El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y cambia reglas que afectan de lleno a quien compra para alquilar. Esto es lo que dice y, sobre todo, lo que significa para tus números.
Qué es y por qué ha salido ahora
Es una norma de urgencia aprobada el 6 de octubre de 2026 y publicada en el BOE al día siguiente. Nace para sustituir a los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso no convalidó y quedaron derogados el 2 de octubre. Dicho de otro modo: no es un retoque, es el segundo intento de una reforma que ya se cayó una vez.
Para un inversor eso tiene una lectura práctica: es una norma joven y discutida. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en el plazo de treinta días; si no lo es, decae. Con esta misma reforma ya ha pasado dos veces en septiembre. Así que antes de rehacer una estrategia entera, mira cómo acaba la votación.
1. La actualización anual de la renta, con tope hasta 2027
El decreto limita de forma extraordinaria las actualizaciones anuales de la renta desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2027. La regla tiene dos escalones:
- Si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia, no procede ningún incremento.
- En el resto de casos manda lo que pacten las partes y, si no hay pacto, el aumento no puede superar el 2 %.
Si tus cuentas daban por hecha una actualización anual por IPC, rehazlas. Dos años con el 2 % como techo cambian la rentabilidad de cualquier operación a diez años.
Cuánto puedes subir, con un ejemplo
Un piso de 70 m² en Oviedo alquilado a 800 € al mes. Llega la fecha de revisión y en el contrato no hay un pacto expreso de actualización:
- El tope es el 2 %, así que la renta puede pasar a 816 € al mes: 16 € más, 192 € más al año.
- Si la renta ya está por encima del límite del sistema estatal de índices de referencia para esa vivienda, no puedes subirla nada.
- Si en el contrato sí hay pacto, manda lo pactado, pero sin pasarse de los límites que marca la norma.
Ese 2 % es un techo, no un automatismo: sigues necesitando que el contrato prevea la revisión y tienes que notificarla como siempre. Y conviene tenerlo claro antes de comprar un piso que viene con inquilino y renta baja: durante estos dos años no vas a poder ponerlo a precio de mercado por la vía de la actualización.
Qué significa esto en Asturias
Donde más se nota es donde el alquiler venía subiendo más deprisa. Según el informe de idealista de septiembre de 2026, el alquiler subió un 10,4 % en un año en Oviedo, un 10,6 % en Avilés y por encima del 18 % en las cuencas mineras. Un propietario con un contrato en vigor en cualquiera de esas zonas tiene hoy una renta por debajo de mercado y, con el tope del 2 %, no puede recuperar esa diferencia actualizando: solo al firmar un contrato nuevo.
Para quien compra, la lectura es la contraria y es buena: un piso alquilado con renta antigua vale menos de lo que parece, y eso es argumento de negociación. Lo miramos en cada operación antes de que hagas una oferta; si quieres que lo revisemos contigo, para eso estamos.
2. El alquiler por habitaciones deja de sumar libre
Este es el cambio con más consecuencias para la inversión de alta rentabilidad, y el que menos se está contando. El decreto encuadra el arrendamiento por habitaciones dentro de las modalidades de la Ley de Arrendamientos Urbanos —vivienda habitual o temporal, según la necesidad que cubra— y añade un límite nuevo:
Lo que eso desactiva es justo el mecanismo que hacía atractivo el modelo: alquilar cuatro habitaciones por separado sumaba bastante más que alquilar el piso entero a una familia. Ese diferencial es lo que convertía un 7 % en un 20 %.
No significa que el alquiler por habitaciones deje de tener sentido —sigue dando más que el tradicional en muchos casos y sigue siendo útil donde la demanda es de estudiantes o trabajadores desplazados—, pero el salto deja de ser el que era. Si estás valorando una compra con números de coliving, recalcúlalos antes de firmar.
No, no es solo en zonas tensionadas
Es la confusión más extendida sobre esta norma, y conviene deshacerla. El límite está en el artículo 17.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que le da el artículo 3.Diez del decreto, y ese párrafo no lleva ninguna condición territorial: se aplica en toda España.
Las zonas de mercado residencial tensionado aparecen en un párrafo distinto y posterior, y lo que hacen es añadir topes por encima —los de los apartados 6, 7 y 8 del mismo artículo—. Dicho corto: en zona tensionada hay más límites, no es que fuera de ella no haya ninguno.
Sí hay un hueco que la norma no resuelve, y conviene saberlo: no dice cómo se calcula esa renta de referencia en una vivienda que nunca se ha alquilado entera, ni a quién corresponde fijarla. Es el punto débil del artículo y donde van a aparecer las primeras discusiones.
3. El alquiler de temporada necesita una causa real
El alquiler de temporada venía usándose a veces para esquivar la duración mínima de la vivienda habitual. El decreto lo acota:
- La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no pasar de doce meses.
- Tiene que existir una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino.
- Pasar de doce meses sin justificación, o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, lo convierte en arrendamiento de vivienda habitual desde el primer contrato.
- Un contrato de temporada sin causa expresa se convierte automáticamente en habitual.
Traducido: si comprabas pensando en rotación constante con contratos de temporada, ese plan necesita ahora un motivo escrito y acreditable en cada contrato, y un límite de dos seguidos.
4. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El decreto prevé que el inquilino pueda prorrogar el contrato por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales. Para una inversión eso toca una variable que casi nadie modela: cuándo vas a poder disponer del piso, ya sea para venderlo libre de inquilino o para subir la renta a mercado.
Qué significa para tus números
Tres cosas, por orden de impacto:
- Si tu operación vive del alquiler por habitaciones, es la más afectada. Recalcula con el tope de la renta unitaria antes de comprar.
- Si contabas con subir la renta cada año, ajústalo: hasta 2027 el techo sin pacto es del 2 %.
- Si tu plan era vender en tres o cuatro años, mete en el calendario la prórroga de hasta dos años adicionales.
Lo que no cambia es el fondo: la rentabilidad se gana comprando bien. Puedes hacer tus propios números en la calculadora de rentabilidad, y si quieres que los revisemos con los gastos reales del edificio, para eso estamos.
Lo que conviene no confundir
Estos días circulan comunicaciones de aseguradoras y compañías de garantía de impago explicando cambios en sus contratos a raíz del decreto: documentos de salida con fotos, plazos de cinco días, burofax. Son condiciones de esos productos, no obligaciones que imponga la norma. El decreto sí refuerza que quede constancia del estado de la vivienda al terminar el contrato, pero la forma concreta la fija cada contrato.
Aun así, el consejo práctico es bueno y vale para todo el mundo: fotografía o graba el piso antes de entregarlo y el día que te lo devuelven. Cuesta cinco minutos y es lo único que sostiene una reclamación por daños.